מרכז עזריאלי, מגדל משולש, קומה 28, דרך בגין 132, תל-אביב
Azrieli Center, Triangle Tower, 28th floor, Derech Begin 132, Tel Aviv
_______________________________
טל: 03-6963502 Tel: במקרים דחופים: 054-2237766 פקס: 03-6966151 Fax:
אימייל: E-mail: viph120@gmail.com
| | דף הבית >> מקרקעין >> מדריך משפטי לקניית דירה |
מדריך משפטי לקניית דירה
מבוא
רכישת דירה בכלל ובישראל בפרט, לרובנו היא מהווה העסקה החשובה ביותר בחיינו, משכך בטרם רכישת הדירה עלינו לבדוק היטב כי הדירה שבחרנו לרכוש מתאימה לנו הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית.
לאחר שבדקתם והגעתם למסקנה כי הדירה מתאימה לכם מבחינה כלכלית, יש לבצע מספר בדיקות משפטיות בטרם תגיעו להחלטה לחתימת חוזה, במאמר זה נפרט את הבדיקות העיקריות שיש לבצע בפן המשפטי במטרה לוודא כי לא קיימות בעיות משפטיות העלולות למנוע את ביצוע העסקה.
אך תחילה נדגיש ונציין, כי רשימת הכללים לרכישת דירה המפורטת להלן, אינה מהווה תחליף לייעוץ ו/או ליווי של עורך דין בעל ניסיון בתחום. אי לכך, לא מומלץ לבצע את הבדיקות לרכישת דירה באופן עצמאי ללא ליווי עורך דין וכל שכן שלא מומלץ לבצע את רכישת הדירה ללא ליווי וייעוץ של עורך דין בעל ניסיון בתחום. בעניין הפרוצדורה להעברת בעלות דירה בטאבו, ראו מאמרנו: "הפרוצדורה להעברת בעלות דירה בטאבו".
רשימת הבדיקות שיש לבצע בפן המשפטי בטרם חתימת החוזה
לאחר שבדקתם את מראהו הפנימי והחיצוני של הנכס, ולאחר שבדקתם את סביבת הנכס (אנטנות סלולאריות, בתי ספר, תחבורה ועוד), והגעתם למסקנה כי הוא עונה לדרישותיכם, כעת יש לבצע מספר בדיקות מקדימות בטרם חתימת החוזה.
משכנתא:
במקרה בו חלק ממימון רכישת הדירה מקורו במשכנתא, יש לפנות תחילה לבנק למשכנתאות, ולוודא שני דברים: ראשית, מהם אחוזי המימון המאושרים לרוכש לנכס הנרכש. שנית, מהו גובה המימון בפועל שיאושר לדירה הנרכשת.
פרטים אלו יש לוודא בטרם חתימת החוזה, מכיוון שלעיתים הבנק מאשר לדוגמא, 70% מערך הנכס, אך בפועל בעת נטילת המשכנתא, יש לקחת שמאי מהבנק שלעיתים הוא מתמחר את הדירה על סכום נמוך בהרבה, ובהתאמה המימון של המשכנתא קטן אף הוא, מה שמוביל למקרה של אי עמידה בתשלומים ובעקבות כך להפרת חוזה ותשלומי פיצויים.
אי לכך, בטרם חתימה על חוזה והתחייבות על מועדי תשלומים, יש לפנות לבנק למשכנתאות ולקבל אישור הן לגבי אחוזי המימון המאושרים לרוכש והן לגבי גובה המשכנתא בפועל שתאושר לדירה הנרכשת - פעולה שניתן לברר רק לאחר לקיחת שמאי של הבנק.
בדיקת הנכס בעירייה
פעולה נוספת שיש לבצע בטרם רכישת הדירה, פנייה למחלקת הנדסה בעירייה ועיון בתיק הדירה, בחלק מהעיריות יש להזמין את התיק מראש ולבוא ביום שנקבע לעיון, ובחלק מהעיריות ניתן לצפות בתיק באמצעות סריקה ממוחשבת דרך האינטרנט.
במהלך העיון בתיק, בין היתר יש לבדוק, כי לא בוצעו בדירה חריגות בנייה ולא ניתנו כנגד הנכס צווי מניעה ו/או הריסה ולא נרשמו כל הפקעות ו/או הערות העלולים להוות מקור בעיה עתידי לנכס ו/או אף למנוע את העברת הבעלות בה.
בדיקת תב"ע
פעולה נוספת שיש לבצע בטרם רכישת הדירה, בדיקת התב"ע - תוכנית בניין ערים, לוודא שלא אמורים להיות שינויים בתוכנית הסביבתית, מאחר ולעיתים קיימים שינויים בתוכניות העתידיות סביב הנכס שעלולות להניע אתכם מלרכוש את הנכס (כגון: בניית מגדל ממול הנכס, בית ספר וכדו').
בדיקת חריגות בנייה
במסגרת בדיקת התיק בעירייה, יש לבדוק את היתרי הבנייה שניתנו לדירה בעת שנבנתה, ולוודא כי ההיתרים מתייחסים לגודלה האמיתי בפועל של הדירה ולוודא שלא בוצעו חריגות מההיתרים. מעבר לכך, ניתן לבדוק את הדירה פיזית, ולוודא שאינה חורגת מקו הבניין.
במקרה בו בוצעה הרחבה בדירה יש לבדוק שבעתיים כי ההרחבה בוצעה בדיוק בהתאם להיתרי הבנייה שניתנו וכי לא בוצעו מאז כל הרחבות.
בדיקת הנכס בטאבו
פעולה נוספת שיש לבצע בטרם חתימת החוזה, פנייה לטאבו - לשכת רישום מקרקעין, ראשית יש לבדוק כי הבעלים הרשומים בטאבו הם אכן המוכרים בפועל ולא מתחזים ו/או יורשים וכדו'. שנית, יש לבדוק כי לא קיימים שעבודים על הדירה למעט שיעבוד משכנתא, שאותו יש להסיר בהתניית אחד מהתשלומים.
בנוסף, יש להוציא תשריט של הדירה ורישום בית משותף (ניתן על גבי תקליטור), שם ניתן לעיין מהם הגבולות של הדירה ומהם הנכסים המוצמדים לה כגון חניה, מחסן וכו'.
יוער, כי ישנם דירות שרישומם מופיע ברשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל), ו/או שרישומם מופיע בחברה משכנת, ו/או אף במספר מקומות, בדירות אלו יש לבצע את הפעולות הנ"ל אף ברשויות אלו (לשם כך יש להיוועץ בעורך דין).
בדיקת רשם המשכונות
מעבר לבדיקות השעבוד הנ"ל שיש לבצע בטאבו, יש לבצע בדיקות ברשם המשכונות, מאחר וקיימים מקרים בהם נרשם שעבוד ברשם המשכונות, לכן יש לבדוק ברשם המשכונות שלא נרשם משכון (שיעבוד) על הדירה בגין הלוואה ו/או עיקול.
הכללים לעריכת וחתימת החוזה
זיכרון דברים:
זיכרון דברים הוא חוזה המהווה כתחליף ראשוני לחוזה מסודר, ומטרתו לקשור את הצדדים לעסקה ולגלות רצינות האחד כלפי השני, ולעיתים זיכרון הדברים אף מהווה סוג של תחילת משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים.
מבחינה משפטית, בחלק לא מבוטל של המקרים, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין. אי לכך, באופן כללי לא מומלץ לערוך זיכרון דברים, שכן אם נתגלו עובדות חדשות שאין הצדדים ידעו ו/או חשבו עליהם ו/או במקרה בו אין הצדדים מסכימים על חלק מהתנאים בחוזה, לעיתים לא ניתן יהיה להשתחרר מזיכרון הדברים.
עריכת חוזה
לאחר כל הבדיקות הנ"ל, יש לערוך חוזה באמצעות עורך דין, בו יש לשים דגש על ששת הפרטים הבאים[1]:
1. זהות הצדדים.
2. מהות הנכס: תיאורו של הנכס: מגרש / דירה / בית וכו', מס' חדרים, קומה, כמו"כ לציין את כתובתו של הנכס ואופן רישומו בטאבו (גוש וחלקה).
3. מהות העסקה: מכר או מתנה.
4. תמורה: מחיר.
5. תנאי העסקה א. מועדי התשלומים ותנאיהם ב. מועד מסירת הנכס ותנאיו.
6. הוצאות ומיסים: על מי מהצדדים יוטלו אלו.
חתימת חוזה
לחתימת חוזה יש להגיע עם תעודות זהות של הצדדים כדי לוודא את זהותם, כמו"כ יש להביא שיק בנקאי ע"ס התשלום הראשון (שסכומו נע בד"כ בין 10% ל- 20% משווי העסקה), כאשר השיק מופקד בידי עו"ד של המוכר אשר מוסרו למוכר לאחר רישום הערת אזהרה.
תשלומים
ראשית, מומלץ לבצע את התשלומים אך ורק באמצעות העברה בנקאית ואם לא, ניתן להסתפק בשיק בנקאי, כאשר בשני אפשרויות אלו קיים תיעוד בנקאי על העברת התשלום, המהווה הוכחת תשלום.
שנית, ראוי לחלק את התשלומים בהתאם לזמן שנותר עד למסירת החזקה בדירה, כך לדוגמא: במקרה בו מסירת החזקה מתבצעת כעבור עשרה חודשים, עד לחודש החמישי יש לדאוג ששולמה מחצית התמורה וכו'. יחד עם זאת, יש הנוהגים לשלם את מרבית התמורה בסמוך למסירת החזקה בדירה.
מסירת החזקה
עם התשלום האחרון מתבצעת מסירת החזקה בדירה, אך תחילה יש לוודא באמצעות עורך הדין המלווה את העסקה כי כל האישורים הנדרשים הן להעברת בעלות הדירה והן לסילוק כל החובות הומצאו.
סיכום
רכישת דירה בישראל, צריכה להתבצע בזהירות יתירה לאחר סדרה של בדיקות משפטיות מעמיקות שמטרתם להגן על הצדדים, בנוסף ברכישת דירה מקבלן יש לבצע בדיקות נוספות בהתאם להמלצת עורך דין.
יחד עם זאת ראוי לציין, כי לא מומלץ לבצע את הבדיקות ו/או את רכישת הדירה אלא אך ורק באמצעות עורך דין בעל ניסיון בתחום שייתן ייעוץ וליווי לאורך כל העסקה.
נכתב ע"י - עו"ד מיכאל חוואי
[1] כפי שקבע השופט עציוני בפס"ד קפולסקי נ' גני גולן.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין במאמר זה כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.
|  | |
|
|
|
